Exemples chiffrés · Mis à jour le 10 juillet 2026
3 exemples de simulation loi Jeanbrun (TMI 11 %, 30 %, 41 %)
Le montant de votre économie d'impôt Jeanbrun dépend surtout de deux facteurs : le montant d'amortissement annuel (plafonné selon le niveau de loyer) et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Voici trois exemples concrets, à trois niveaux de TMI différents, pour situer l'ordre de grandeur de votre propre projet.
Ces exemples sont simplifiés à des fins pédagogiques : ils appliquent la formule Économie d'impôt ≈ Amortissement annuel × TMI, sans tenir compte des prélèvements sociaux, des charges réelles, du déficit foncier ou de votre situation fiscale complète. Utilisez le simulateur pour une estimation propre à votre projet.
Exemple 1 — TMI 11 % : petit budget, zone B1
| Type de bien | Appartement neuf T2, zone B1 |
| Prix d'acquisition | 150 000 € |
| Niveau de loyer | Intermédiaire (3,5 %, plafond 8 000 €/an) |
| Base amortissable hors foncier | 120 000 € (80 % × 150 000 €) |
| Amortissement annuel | 4 200 € (3,5 % × 120 000 €, sous le plafond) |
| TMI | 11 % |
| Économie d'impôt estimée / an | ≈ 462 € |
| Cumul indicatif sur 9 ans | ≈ 4 158 € |
Pour un investisseur faiblement imposé, la loi Jeanbrun reste intéressante en zone tendue (loyer plafonné malgré tout supérieur au marché de certaines zones B1/B2), mais l'économie d'impôt reste modeste : c'est avant tout le rendement locatif et la valorisation patrimoniale qui priment à ce niveau de TMI.
Exemple 2 — TMI 30 % : profil intermédiaire, zone A
| Type de bien | Appartement neuf T3, zone A |
| Prix d'acquisition | 250 000 € |
| Niveau de loyer | Intermédiaire (3,5 %, plafond 8 000 €/an) |
| Base amortissable hors foncier | 200 000 € (80 % × 250 000 €) |
| Amortissement annuel | 7 000 € (3,5 % × 200 000 €, sous le plafond) |
| TMI | 30 % |
| Économie d'impôt estimée / an | ≈ 2 100 € |
| Cumul indicatif sur 9 ans | ≈ 18 900 € |
C'est le profil le plus courant pour un premier investissement Jeanbrun. Pour un bien neuf de 250 000 €, la base hors foncier est estimée à 200 000 € : l'amortissement reste donc sous le plafond de 8 000 €/an.
Exemple 3 — TMI 41 % : fort taux marginal, niveau social, zone A bis
| Type de bien | Ancien rénové (≥ 30 % travaux), zone A bis |
| Prix d'acquisition (avec travaux) | 320 000 € |
| Niveau de loyer | Social dans l'ancien (3,5 %, plafond global majoré à 10 000 €/an) |
| Base amortissable hors foncier | 256 000 € (80 % × 320 000 €) |
| Amortissement annuel | 8 960 € (3,5 % × 256 000 €, sous le plafond) |
| TMI | 41 % |
| Économie d'impôt estimée / an | ≈ 3 674 € |
| Cumul indicatif sur 9 ans | ≈ 33 062 € |
En optant pour un niveau de loyer « social », un contribuable fortement imposé renforce l'effet fiscal. Dans l'ancien réhabilité, le taux social est toutefois de 3,5 % — contre 4,5 % dans le neuf. Voir le détail des plafonds dans notre guide des plafonds de loyer.
Ce que ces exemples ne montrent pas
Une simulation complète doit aussi intégrer : le financement (mensualité, taux, durée), les charges réelles et la taxe foncière, l'éventuel déficit foncier, et votre capacité d'emprunt au regard des règles HCSF. C'est l'ensemble de ces paramètres que traite notre simulateur, avec un rapport détaillé envoyé par email. Vous pouvez aussi comparer votre projet avec un investissement en LMNP dans notre guide comparatif Jeanbrun ou LMNP.
Obtenez le calcul exact pour votre projet
Renseignez votre prix d'acquisition, votre zone, votre profil fiscal et votre financement pour connaître votre économie d'impôt réelle, avec une synthèse PDF par email.
Lancer ma simulationQuestions fréquentes
Pourquoi l'amortissement est-il plafonné même sur un bien plus cher ?
Le plafond annuel (8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau de loyer) s'applique quel que soit le prix du bien. Au-delà d'un certain montant, augmenter le prix d'acquisition n'augmente plus votre avantage fiscal Jeanbrun.
Le cumul sur 9 ans est-il garanti ?
Non, ce cumul est indicatif et suppose une TMI stable sur toute la période. Votre TMI peut évoluer avec vos revenus, ce qui modifie l'économie d'impôt réelle d'une année sur l'autre.
Faut-il privilégier le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social ?
Cela dépend de votre TMI et de votre stratégie locative : plus le niveau est contraignant (social, très social), plus le plafond d'amortissement est élevé, mais plus le loyer perçu est faible. Le simulateur permet de comparer les trois niveaux sur votre projet.
Exemples fournis à titre pédagogique et non contractuel. Les montants réels dépendent de votre situation fiscale complète (prélèvements sociaux, déficit foncier, autres revenus fonciers) et du cadre réglementaire en vigueur au moment de votre investissement.