Guide complet · Mis à jour le 10 juillet 2026

Loi Jeanbrun 2026 : le guide complet du statut du bailleur privé

La loi Jeanbrun — officiellement le statut du bailleur privé — est le dispositif fiscal qui succède au Pinel pour les investisseurs locatifs particuliers. Elle introduit pour la première fois un mécanisme d'amortissement fiscal en location nue, jusqu'ici réservé à la location meublée (LMNP). Ce guide détaille son fonctionnement, ses conditions d'éligibilité, ses taux d'amortissement et ce qui change par rapport au Pinel et au LMNP.

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun a été adoptée via l'article 47 de la loi de finances pour 2026, après recours au 49.3 le 21 janvier 2026. Elle est entrée en vigueur le 21 février 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Elle prend le relais du dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, en laissant les investisseurs particuliers sans cadre fiscal dédié pendant plus d'un an.

Sa spécificité : en contrepartie d'un engagement de location d'au moins 9 ans et du respect de plafonds de loyer, l'investisseur peut déduire chaque année une part de la valeur de son bien de ses revenus fonciers. C'est un mécanisme d'amortissement comptable, jusqu'alors propre au LMNP (revenus BIC), désormais ouvert à la location nue (revenus fonciers).

Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?

Logements neufs ou en VEFA

Sont éligibles les logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) situés dans un immeuble collectif d'au moins deux lots distincts disposant de parties communes. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, qu'elles soient neuves, anciennes ou issues d'une rénovation énergétique — c'est l'une des différences majeures avec le Pinel, qui autorisait certaines maisons dans le neuf.

Logements anciens avec travaux

Un logement ancien est éligible si le montant des travaux de rénovation représente au moins 30 % du prix d'acquisition total de l'opération. Ce mécanisme vise à orienter l'investissement vers la rénovation du parc existant plutôt que vers la seule construction neuve.

Engagement de location et zones

L'investisseur s'engage à louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans, en respectant un plafond de loyer et — selon le niveau choisi — un plafond de ressources du locataire. Contrairement au Pinel, qui limitait l'éligibilité aux zones A bis, A et B1, la loi Jeanbrun s'applique sur les 5 zones du territoire (A bis, A, B1, B2, C), sans restriction géographique. Le détail des plafonds de loyer par zone fait l'objet d'un guide dédié.

Comment fonctionne l'amortissement fiscal ?

Dans le neuf, le taux d'amortissement annuel et son plafond dépendent du niveau de loyer pratiqué. La base amortissable exclut le foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais :

Dans l'ancien réhabilité, les taux sont plus faibles : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social. Les plafonds annuels globaux restent respectivement de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies.

À cet amortissement s'ajoute le déficit foncier de droit commun, qui permet de déduire les charges dépassant les loyers perçus de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. Ce plafond est relevé à 21 400 €/an jusqu'au 31 décembre 2027 pour les logements anciens dont les travaux de rénovation énergétique sont achevés avant cette date.

Loi Jeanbrun et revente : que devient l'amortissement ?

L'article 150 VB du code général des impôts prévoit que le prix d'acquisition utilisé pour calculer la plus-value est minoré des amortissements Jeanbrun déjà déduits, sauf exceptions prévues par le texte. La plus-value imposable peut donc augmenter lors de la revente. Cette fiscalité de sortie doit être intégrée au calcul de rentabilité et validée selon votre situation avec un professionnel.

Loi Jeanbrun vs Pinel : ce qui change

• Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe ; le Jeanbrun fonctionne par amortissement, qui vient réduire le revenu foncier imposable.
• Le Pinel était limité aux zones A bis, A et B1 ; le Jeanbrun s'applique à toutes les zones.
• Le Pinel autorisait certaines maisons neuves ; le Jeanbrun les exclut totalement.
• Le Jeanbrun ouvre l'éligibilité à l'ancien avec travaux, ce que le Pinel ne permettait pas dans les mêmes conditions.

Loi Jeanbrun ou LMNP : quel régime choisir ?

Le Jeanbrun (location nue, revenus fonciers) et le LMNP (location meublée, BIC) répondent à des logiques différentes : loyers plafonnés contre loyers libres, engagement de 9 ans contre plus de souplesse. Nous détaillons ce comparatif dans notre guide Jeanbrun vs LMNP.

Combien pouvez-vous économiser ?

Le montant de votre économie d'impôt dépend du prix du bien, du niveau de loyer choisi et de votre tranche marginale d'imposition. Consultez nos 3 exemples chiffrés ou lancez directement votre simulation personnalisée.

Questions fréquentes

Article à titre informatif, non contractuel. Le cadre réglementaire de la loi Jeanbrun évoluant (arrêtés d'application, doctrine BOFiP), certaines modalités peuvent être précisées ou ajustées. Vérifiez les informations auprès d'un professionnel avant toute décision d'investissement.