Comparatif · Mis à jour le 10 juillet 2026
Loi Jeanbrun ou LMNP : quel régime choisir en 2026 ?
La loi Jeanbrun et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permettent tous deux de réduire la fiscalité d'un investissement locatif grâce à l'amortissement. Leur logique diffère pourtant profondément : location nue plafonnée contre location meublée libre. Voici comment trancher selon votre projet.
Jeanbrun vs LMNP : le comparatif
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers (location nue) | BIC (location meublée) |
| Plafond de loyer | Oui, selon la zone et le niveau choisi | Aucun |
| Plafond de ressources du locataire | Oui, selon le niveau de loyer | Aucun |
| Amortissement | Neuf : 3,5 % à 5,5 % ; ancien : 3 % à 4 %, plafonné | Amortissement du bien et du mobilier, non plafonné |
| Engagement de location | 9 ans minimum | Aucun engagement légal minimum |
| Type de bien éligible | Immeuble collectif neuf/VEFA ou ancien avec ≥ 30 % de travaux | Tout logement meublé, maison incluse |
| Zones éligibles | Toutes zones (A bis à C) | Aucune restriction de zone |
| Amortissement à la revente | Prix d'acquisition minoré des amortissements déduits | Prix d'acquisition minoré des amortissements, sauf exceptions |
Le mécanisme fiscal : deux logiques différentes
En LMNP, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise fréquemment l'imposition des loyers pendant de nombreuses années, sans plafond de loyer ni condition de ressources du locataire.
En loi Jeanbrun, les revenus restent imposés en revenus fonciers (location nue), mais un amortissement de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, ou de 3 % à 4 % dans l'ancien réhabilité, est désormais autorisé sur la valeur hors foncier — une première pour ce régime — en contrepartie de loyers plafonnés et d'un engagement de location de 9 ans minimum. Voir le détail des taux dans notre guide complet loi Jeanbrun.
Le point clé à la revente
Depuis 2025, les amortissements LMNP sont en principe pris en compte dans le calcul de la plus-value des particuliers, sauf exceptions légales. L'article 150 VB du CGI applique également ce mécanisme aux amortissements Jeanbrun : le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits. Dans les deux cas, la fiscalité de sortie doit donc être intégrée à la comparaison.
Quel régime choisir ?
Choisissez la loi Jeanbrun si…
- Vous recherchez la stabilité locative (bail nu, résidence principale du locataire)
- Vous achetez du neuf en immeuble collectif ou de l'ancien à rénover (≥ 30 % de travaux)
- Vous acceptez des loyers plafonnés en échange d'un amortissement encadré
- Vous vous projetez sur un horizon de détention long (9 ans minimum)
Choisissez le LMNP si…
- Vous recherchez le rendement locatif maximal, sans plafond de loyer
- Vous ciblez les petites surfaces, la colocation ou le logement étudiant
- Vous privilégiez la souplesse de gestion (changement de locataire, meublé)
- Vous êtes prêt à assumer la réintégration des amortissements à la revente
Comparez concrètement votre projet Jeanbrun
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Lancer ma simulationQuestions fréquentes
Peut-on cumuler la loi Jeanbrun et le LMNP sur des biens différents ?
Oui, rien n'empêche de détenir un bien en location nue sous statut Jeanbrun et un autre bien en location meublée sous LMNP : ce sont deux régimes fiscaux distincts appliqués à des biens différents.
Le LMNP rapporte-t-il plus que la loi Jeanbrun ?
Le rendement locatif brut est souvent plus élevé en LMNP (pas de plafond de loyer), mais le résultat net dépend du bien, de votre tranche marginale d'imposition, des charges et de la fiscalité à la revente. Les amortissements sont pris en compte dans le calcul de la plus-value des deux régimes, sauf exceptions légales.
Le statut Jeanbrun est-il compatible avec la location à un membre de la famille ?
Non lorsque le locataire est membre du foyer fiscal du propriétaire, ou son parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus. Cette interdiction figure dans l'article 47 de la loi de finances pour 2026.
Article à titre informatif, non contractuel. Chaque situation fiscale étant unique, faites valider votre arbitrage Jeanbrun / LMNP par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.